Como considera o especialista Alex Nabuco dos Santos, parcerias entre incorporadoras e fundos de investimento cresceram porque o mercado imobiliário passou a exigir duas coisas ao mesmo tempo: velocidade de execução e disciplina de capital. A incorporadora domina o terreno, o projeto e a entrega; o fundo busca previsibilidade, governança e tese clara de retorno.
Quando essa união é bem desenhada, o empreendimento ganha fôlego, o risco fica mais distribuído e o produto chega ao mercado com uma narrativa mais sólida. Se você quer entender por que essas alianças se tornaram tão estratégicas, avance a leitura e observe como elas reconfiguram poder, responsabilidade e valor no setor.
Por que a aliança virou vantagem competitiva?
Incorporar exige caixa, timing e capacidade de absorver ciclos. Fundos, por sua vez, são estruturados para alocar capital com metas de risco e retorno, além de regras de governança e transparência. A parceria nasce quando os interesses se encontram: a incorporadora acelera o pipeline e reduz a dependência de crédito tradicional; o fundo ganha acesso a projetos com potencial, ancorados por operação profissional e lastro imobiliário.
Na visão do empresário Alex Nabuco dos Santos, esse formato também responde a um cenário em que custo de capital e exigências de compliance ganharam peso. Quem consegue combinar execução com governança tende a atrair mais recursos e a sustentar expansão com menos improviso.
Governança: O ponto que decide o sucesso ou o desgaste
Alex Nabuco dos Santos explica que a parceria funciona quando existe clareza de papel e de decisão. Quem aprova mudanças de escopo. Como o orçamento é controlado. Quais são os gatilhos de revisão do cronograma. Como o risco é reportado e tratado. Sem governança, a parceria vira ruído e disputa de narrativa.
Governança não é burocracia, é previsibilidade. Ela protege o fundo contra surpresas e protege a incorporadora contra exigências tardias que podem inviabilizar o projeto. Quanto mais transparente o processo, menor a chance de retrabalho e maior a confiança para repetir a aliança em novos empreendimentos.
Alocação de risco: O coração do contrato
O risco no desenvolvimento imobiliário é múltiplo: risco de obra, risco de custo, risco de aprovação, risco de mercado, risco de liquidez. A parceria busca distribuir esses riscos de forma coerente com a capacidade de cada parte. Incorporadoras geralmente têm mais domínio do risco de execução e de cronograma, enquanto fundos se organizam para lidar com risco de portfólio, liquidez e tese de retorno.
O contrato define como esses riscos são suportados, como perdas são absorvidas e como ganhos são repartidos. Na leitura do especialista Alex Nabuco dos Santos, quando a alocação é realista, o projeto flui. Quando é idealizada, o conflito costuma aparecer no primeiro desvio de custo ou prazo.
O que muda no produto quando há fundo envolvido?
Um fundo costuma exigir padrão mais mensurável. Isso influencia especificações, documentação e estratégia de saída. Exige-se consistência de engenharia, clareza de custos, relatórios, auditorias, além de uma linha de raciocínio sólida sobre ocupação, preço e liquidez. Como consequência, muitos projetos ganham qualidade de entrega e previsibilidade de manutenção.
De acordo com Alex Nabuco dos Santos, esse rigor pode elevar o nível do produto final. Ao mesmo tempo, aumenta o peso da disciplina desde a concepção. Para o mercado, isso tende a ser positivo, porque reduz a distância entre promessa e entrega, e melhora a estabilidade do ativo ao longo do tempo.
Conflitos típicos e como eles costumam nascer
Desgastes aparecem quando as expectativas não estão alinhadas. A incorporadora pode buscar agilidade e margem, enquanto o fundo busca proteção e padronização. Há tensões sobre especificações, prazos, mudança de escopo e estratégia comercial. Em cenários de mercado mais difíceis, surgem discussões sobre preço de venda, velocidade de liquidez e necessidade de concessões.
Como aponta o empresário Alex Nabuco dos Santos, muitos conflitos não nascem do problema em si, mas da falta de critérios prévios. Quando critérios estão claros, o desvio vira decisão técnica. Quando não estão, vira disputa de poder. Por fim, parcerias entre incorporadoras e fundos de investimento tendem a continuar crescendo porque combinam dois recursos raros: capital organizado e execução competente. Quando essa combinação é bem contratada e bem governada, o projeto ganha tração, o risco fica mais distribuído e o mercado recebe um produto mais sólido.
Autor: Mibriam Inbarie